Купівля квартири: які документи потрібно перевірити перед угодою

Купівля квартири — це не лише вибір району, планування та перевірка стану ремонту. До підписання договору покупцеві важливо переконатися, що продавець справді має право розпоряджатися нерухомістю, квартира не перебуває під арештом чи іншими обтяженнями, щодо неї немає юридично значущих спорів, а фактичні характеристики житла відповідають документам.

Навіть нотаріальне оформлення договору не означає, що покупцеві варто відмовитися від попередньої юридичної перевірки. Частину інформації нотаріус перевіряє безпосередньо під час посвідчення правочину, однак покупцеві до передачі завдатку, авансу або всієї суми доцільно самостійно або за допомогою юриста проаналізувати історію квартири та документи продавця.

Розглянемо, що саме потрібно перевірити перед купівлею квартири в Україні та які обставини мають насторожити покупця.

1. Документи, що підтверджують право власності продавця

Перше питання, яке необхідно з’ясувати: на якій підставі продавець став власником квартири. Самого факту проживання людини у квартирі, реєстрації місця проживання або наявності ключів недостатньо для підтвердження права власності.

Залежно від історії нерухомості право власності може ґрунтуватися, зокрема, на:

договорі купівлі-продажу;
договорі дарування;
договорі міни;
свідоцтві про право на спадщину;
свідоцтві про право власності, виданому органом приватизації;
судовому рішенні, що набрало законної сили;
договорі довічного утримання;
іншому передбаченому законодавством документі, на підставі якого виникло право власності.

Офіційний перелік можливих документів та роз’яснення щодо їх перевірки наведені в матеріалі Міністерства юстиції України: що варто перевірити перед купівлею нерухомості на вторинному ринку.

Покупцеві потрібно зіставити інформацію в правовстановлюючому документі з паспортними даними продавця та відомостями про квартиру. Особливу увагу слід звернути на адресу, площу, частку у праві власності, дату набуття нерухомості та підставу виникнення права.

Чому важлива історія набуття квартири

Спосіб, у який продавець отримав квартиру, може впливати на рівень ризику угоди. Наприклад, якщо нерухомість нещодавно перейшла у власність продавця за рішенням суду, внаслідок спадкування або через іншу юридично складну процедуру, доцільно детальніше дослідити попередню історію об’єкта.

Сам по собі такий спосіб набуття права власності не означає наявності проблем. Однак покупцеві варто зрозуміти весь ланцюг переходів права власності та переконатися, що немає осіб, які потенційно можуть заявляти права на квартиру.

2. Відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Правовстановлюючого документа недостатньо. Необхідно перевірити актуальну інформацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухомість та їх обтяження. Інформація про зареєстровані права та обтяження є відкритою і надається в установленому законодавством порядку.

Закон можна переглянути на офіційному сайті Верховної Ради України: Закон України № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Під час перевірки необхідно звернути увагу на:

хто зазначений власником квартири;
розмір частки продавця у праві власності;
підставу виникнення права;
дату державної реєстрації;
наявність іпотеки;
арешти;
заборони відчуження;
інші зареєстровані речові права та обтяження.

Важливо, щоб інформація з реєстру відповідала документам, які показує продавець.

Отримати інформацію з Державного реєстру речових прав можна в передбаченому державою порядку. Опис відповідної послуги розміщений на порталі Дія. Доступність конкретного онлайн-сервісу варто перевіряти безпосередньо на момент звернення.

3. Арешти, іпотеки та інші обтяження квартири

Одна з найважливіших частин перевірки — встановлення того, чи може власник вільно відчужувати квартиру.

Наприклад, нерухомість може перебувати:

під арештом;
в іпотеці;
під забороною відчуження;
під іншим зареєстрованим обтяженням.

Наявність обтяження не завжди означає, що квартиру неможливо придбати. Наприклад, продаж іпотечного майна за певних умов може відбуватися за участю та зі згодою іпотекодержателя. Проте схема проведення такої угоди суттєво відрізняється від звичайної купівлі квартири без обтяжень.

Порядок вчинення нотаріальних дій передбачає, що при посвідченні правочинів щодо відчуження нерухомого майна нотаріус перевіряє відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна через Державний реєстр речових прав.

Джерело: Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

4. Чи є продавець єдиним власником квартири

Квартира може належати не одній, а кільком особам. Наприклад, кожному співвласнику може належати певна частка або нерухомість може перебувати у спільній сумісній власності.

Тому потрібно встановити:

скільки власників має квартира;
яка частка належить кожному;
чи продається квартира повністю або лише частка;
хто саме братиме участь у правочині;
на яких підставах представник діє замість власника, якщо продаж здійснюється через представника.

Якщо продавець пропонує придбати не всю квартиру, а частку в ній, правова перевірка потребує окремої уваги, оскільки для таких правочинів законодавством передбачені додаткові правила.

5. Чи потрібна згода чоловіка або дружини продавця

Те, що у реєстрі власником квартири зазначена лише одна людина, не завжди означає, що вона може самостійно розпорядитися нерухомістю.

Якщо квартира була придбана під час шлюбу та належить до спільної сумісної власності подружжя, для її відчуження може бути необхідна згода другого з подружжя.

Порядок вчинення нотаріальних дій передбачає: якщо правовстановлюючий документ на спільне майно подружжя оформлений на одного з них, нотаріус вимагає письмову згоду другого з подружжя. Справжність підпису на відповідній заяві засвідчується нотаріально.

Водночас згода другого з подружжя потрібна не в кожній ситуації. Наприклад, нерухомість може бути особистою приватною власністю продавця, якщо вона була набута до шлюбу, отримана у спадщину або подарована. Конкретну ситуацію потрібно оцінювати з урахуванням документів та обставин набуття квартири.

Важлива деталь: розірвання шлюбу саме по собі не припиняє права спільної сумісної власності на майно, яке було набуте під час шлюбу.

Відповідні правила містяться у Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

6. Права дітей на квартиру

Особливо уважною має бути перевірка, якщо власником або користувачем житла є дитина.

Чинний порядок вчинення нотаріальних дій передбачає спеціальні вимоги щодо правочинів з нерухомістю, права на яку мають малолітні або неповнолітні особи. У передбачених законодавством випадках для здійснення правочину необхідний дозвіл органу опіки та піклування.

При посвідченні правочину щодо житлової нерухомості відчужувач також подає заяву про наявність або відсутність у малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб прав користування таким майном. Нотаріус має право витребувати додаткові відомості для перевірки цієї інформації.

Тому покупцеві не варто обмежуватися питанням, чи є дитина зареєстрованою у квартирі. Юридично важливим є те, чи має вона право власності або право користування нерухомістю та чи потрібен дозвіл органу опіки та піклування для конкретного правочину.

Детальні правила містяться у Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

7. Технічний паспорт і перепланування

Юридична перевірка квартири повинна включати не лише право власності, а й фактичний стан об’єкта.

Необхідно порівняти квартиру з її технічною документацією. Особливу увагу варто приділити випадкам, коли попередні власники:

переносили або демонтували стіни;
об’єднували приміщення;
змінювали конфігурацію квартири;
приєднували балкон або лоджію;
змінювали площу чи функціональне призначення приміщень;
проводили інші роботи, які могли вимагати належного оформлення.

Міністерство юстиції окремо рекомендує перевіряти, чи проводилося перепланування та чи належним чином оформлені відповідні зміни.

Тому помітна різниця між фактичним плануванням та наданою технічною документацією — причина з’ясувати походження змін до підписання договору.

8. Судові спори щодо квартири та продавця

Окремо потрібно дослідити судову історію квартири та її власника. Відсутність арешту в реєстрі не гарантує відсутності судового конфлікту.

Предметом спору можуть бути, наприклад:

право власності на квартиру;
спадщина;
поділ майна подружжя;
визнання попереднього договору недійсним;
витребування нерухомості;
скасування державної реєстрації;
звернення стягнення на нерухоме майно.

Перевірку можна проводити через Єдиний державний реєстр судових рішень та офіційний портал «Судова влада України».

Шукати інформацію доцільно не тільки за адресою квартири, а й за даними власника та, якщо це виправдано історією об’єкта, попередніх власників.

Водночас відсутність результатів пошуку не можна сприймати як абсолютну гарантію відсутності спорів: доступ до окремих судових відомостей може бути обмеженим, а пошук залежить від того, які дані містяться в оприлюднених документах.

9. Перевірка продавця у Єдиному реєстрі боржників

Міністерство юстиції рекомендує перед придбанням нерухомості перевірити, чи не внесений продавець до Єдиного реєстру боржників.

Наявність продавця в такому реєстрі не означає автоматично, що квартиру неможливо придбати. Однак це важливий ризик-фактор, який потребує додаткового аналізу, зокрема щодо наявності виконавчих проваджень та можливих обмежень стосовно майна.

Перевірити інформацію можна через офіційний Єдиний реєстр боржників.

10. Перевірка продавця на наявність санкцій

Ще одна перевірка, на яку звертає увагу Міністерство юстиції, — встановлення того, чи не застосовані до продавця санкції, здатні впливати на можливість розпорядження активами.

Інформацію можна перевірити через Державний реєстр санкцій.

Якщо продавець присутній у санкційному реєстрі, потрібно з’ясувати конкретний вид застосованих санкцій та їх вплив на можливість проведення угоди.

11. Хто зареєстрований та хто має право користуватися квартирою

Перед купівлею потрібно окремо з’ясувати питання користування житлом. Факт державної реєстрації місця проживання та право власності — різні юридичні категорії, тому аналізувати потрібно не лише список зареєстрованих осіб.

У продавця доцільно з’ясувати:

хто фактично проживає у квартирі;
хто зареєстрував у ній місце проживання;
чи проживають або мають права користування діти;
чи існують особи, права користування яких можуть зберігатися або стати предметом спору;
коли квартира буде фактично звільнена.

У договорі купівлі-продажу або пов’язаних із ним документах бажано чітко зафіксувати порядок та строк звільнення квартири, передачі ключів і виконання продавцем погоджених зобов’язань.

12. Заборгованість за комунальні послуги

До укладення договору варто попросити продавця надати актуальні дані про розрахунки за житлово-комунальні послуги.

Доцільно перевірити розрахунки за:

електроенергію;
газ;
воду та водовідведення;
опалення;
управління багатоквартирним будинком або внески ОСББ;
інші послуги, що надаються для конкретного будинку.

Також у день передачі квартири бажано зафіксувати показники лічильників в акті приймання-передачі.

Міністерство юстиції також включає перевірку відсутності боргів за комунальні послуги до рекомендацій покупцеві нерухомості.

13. Перевірка довіреності, якщо квартиру продає представник

Додаткова обережність необхідна, коли замість власника квартиру продає представник за довіреністю.

У такій ситуації потрібно перевірити:

особу власника;
особу представника;
чинність довіреності;
обсяг повноважень представника;
чи дозволяє довіреність саме відчуження відповідної квартири;
чи не припинилося представництво на момент укладення договору.

Особливо ризикованою є ситуація, коли покупцеві відмовляють у можливості поспілкуватися безпосередньо з власником без зрозумілої причини або наполягають на терміновому розрахунку до повної перевірки документів.

14. Що перевірити безпосередньо в договорі купівлі-продажу

Договір потрібно читати повністю до його підписання, навіть якщо текст готує нотаріус.

У документі необхідно перевірити щонайменше:

дані продавця та покупця;
точну адресу квартири;
характеристики об’єкта;
підставу права власності продавця;
ціну квартири;
порядок і строки розрахунку;
порядок передачі квартири;
момент передачі ключів;
відомості та гарантії сторін щодо прав третіх осіб і обтяжень;
інші істотні для конкретної угоди домовленості.

Не варто погоджуватися на зазначення в договорі неправдивої інформації, зокрема штучно заниженої ціни лише тому, що це пропонує інша сторона. У разі майбутнього спору зміст підписаних документів матиме важливе доказове значення.

15. Нотаріальне оформлення купівлі квартири

Договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню відповідно до вимог цивільного законодавства.

Під час оформлення нотаріус встановлює особи учасників правочину, перевіряє документи та відомості, необхідні для його посвідчення, а також здійснює передбачені законодавством перевірки державних реєстрів.

Проте покупцеві краще передати нотаріусу документи для попередньої перевірки завчасно, а не вперше в день розрахунку.

Основні правила оформлення містяться у Цивільному кодексі України та Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

16. Якщо купується квартира в новобудові

Перевірка квартири на первинному ринку принципово відрізняється від придбання готової квартири у власника.

Якщо будинок ще будується, покупець фактично повинен перевіряти не тільки майбутню квартиру, а й забудовника, замовника будівництва, земельну ділянку, право на виконання будівельних робіт, документацію на будівництво та юридичну модель залучення коштів.

Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» передбачає спеціальне майнове право на майбутні об’єкти нерухомості та встановлює правила їх цивільного обороту.

Для об’єктів, на які поширюється цей механізм, важливо перевіряти, зокрема:

замовника будівництва та девелопера;
право на виконання будівельних робіт;
проектну документацію;
відомості про майбутній об’єкт нерухомості;
наявність державної реєстрації відповідного спеціального майнового права;
умови договору та порядок фінансування;
відомості, які забудовник зобов’язаний розкривати відповідно до законодавства.

Актуальні вимоги містить Закон України № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Для новобудови стандартної перевірки витягу про право власності недостатньо. Юридична структура конкретної угоди залежить від стадії будівництва та того, що саме купує покупець.

17. Які документи варто отримати від продавця до внесення завдатку

Набір документів залежить від конкретної квартири, однак для первинної юридичної перевірки квартири на вторинному ринку зазвичай варто отримати або перевірити:

документ, що посвідчує особу продавця;
реєстраційний номер облікової картки платника податків продавця, якщо він має бути присвоєний;
правовстановлюючий документ на квартиру;
актуальні відомості з Державного реєстру речових прав;
технічну документацію на квартиру;
документи щодо сімейного стану та згоду другого з подружжя — коли вона необхідна;
документи щодо прав дітей та дозвіл органу опіки і піклування — коли він вимагається;
довіреність — якщо діє представник;
відомості про розрахунки за комунальні послуги;
інші документи залежно від історії набуття та юридичного статусу квартири.

Перелік не є універсальним. Наприклад, квартира, отримана у спадщину, квартира у спільній власності та квартира, що перебувала в іпотеці, потребуватимуть різних додаткових перевірок.

18. Коли покупцеві варто відкласти угоду

Не кожна проблема в документах означає необхідність остаточно відмовитися від квартири. Часто продавець може усунути недоліки до укладення договору. Але передавати значні кошти до їх усунення ризиковано.

Підставою для додаткової юридичної перевірки можуть бути такі обставини:

продавець не надає правовстановлюючі документи;
дані документів не відповідають інформації державних реєстрів;
квартира кілька разів змінювала власників протягом короткого періоду;
право власності нещодавно виникло на підставі судового рішення;
існують арешти, іпотека або інші обтяження;
виявлено актуальні судові спори щодо квартири;
продавець має значні боргові проблеми, які можуть впливати на нерухомість;
фактичне планування суттєво відрізняється від документів;
є неврегульовані права дітей або інших осіб;
квартиру продають за довіреністю, але зв’язок із власником фактично відсутній;
продавець наполягає на негайному завдатку до перевірки документів;
покупцеві пропонують зазначити в договорі недостовірні умови угоди.

У таких ситуаціях розумніше спочатку встановити причину невідповідності та оцінити її правові наслідки.

19. Практичний алгоритм перевірки квартири перед купівлею

Встановіть особу продавця. Перевірте, хто саме є власником і хто веде переговори.
Отримайте правовстановлюючі документи. З’ясуйте, коли та на якій підставі квартира перейшла у власність продавця.
Перевірте Державний реєстр речових прав. Порівняйте власника, характеристики квартири, підставу права та обтяження.
Дослідіть історію об’єкта. Особливо якщо квартира нещодавно продавалася, успадковувалася або була предметом судового рішення.
Перевірте судові справи. Проаналізуйте інформацію щодо квартири та продавця.
Перевірте продавця. Зокрема, Єдиний реєстр боржників та Державний реєстр санкцій.
Перевірте права подружжя, дітей та інших осіб. Встановіть, чи потрібні додаткові згоди або дозволи.
Зіставте технічні документи з квартирою. З’ясуйте законність суттєвих перепланувань.
Перевірте комунальні розрахунки. Зафіксуйте стан розрахунків і показники лічильників.
Передайте документи нотаріусу завчасно. Не залишайте всю юридичну перевірку на день угоди.
Перевірте проєкт договору. Ціна, порядок оплати, передача квартири та інші домовленості мають бути зафіксовані коректно.
Лише після перевірки переходьте до остаточного розрахунку та оформлення.

Часті запитання про перевірку квартири

Чи достатньо витягу з Державного реєстру речових прав?

Ні. Реєстр є одним із ключових джерел інформації, але комплексна перевірка включає також правовстановлюючі документи, підставу та історію набуття права, можливі судові спори, права подружжя, дітей та інших осіб, технічну документацію й інші обставини конкретної угоди.

Чи перевіряє квартиру нотаріус?

Так, нотаріус під час посвідчення договору здійснює передбачені законодавством перевірки, зокрема використовує державні реєстри. Проте це не виключає доцільності попереднього юридичного аналізу квартири покупцем або його юристом, особливо до передачі завдатку чи іншої значної суми.

Чи можна купити квартиру, яка перебуває в іпотеці?

У певних випадках — так, але порядок відчуження залежить від умов іпотеки, згоди та вимог іпотекодержателя, а також інших обставин. Таку угоду не варто проводити за стандартною схемою без попереднього юридичного аналізу.

Чи потрібна згода чоловіка або дружини продавця?

Це залежить від правового режиму квартири та способу її набуття. Якщо нерухомість є спільною сумісною власністю подружжя, така згода, як правило, необхідна. Якщо квартира є особистою приватною власністю продавця, ситуація може бути іншою.

Що робити, якщо у квартирі зареєстрована дитина?

Необхідно з’ясувати не лише факт реєстрації місця проживання, а й наявність у дитини права власності або користування житлом. Від цього залежить, чи виникають додаткові вимоги та чи потрібен дозвіл органу опіки та піклування.

Коли краще залучити юриста?

Юридична перевірка особливо доцільна, якщо квартира має складну історію переходу права власності, отримана у спадщину, продається представником, перебувала в іпотеці, має кількох співвласників, стосується прав дітей, фігурувала у судових спорах або якщо в документах виявлені невідповідності.

Висновок

Безпечна купівля квартири починається до візиту до нотаріуса. Покупцеві потрібно встановити власника, перевірити підставу набуття ним права власності, інформацію Державного реєстру речових прав, обтяження, судові спори, права подружжя та дітей, технічну документацію й інші обставини, які можуть впливати на законність угоди.

Головний принцип простий: будь-яку суттєву невідповідність у документах потрібно з’ясувати до передачі грошей, а не після оформлення квартири. Якщо історія нерухомості складна або існують сумніви щодо прав продавця чи третіх осіб, доцільно провести індивідуальну юридичну перевірку.

Важливо: матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією. Законодавство та робота державних реєстрів можуть змінюватися, тому перед конкретною угодою необхідно перевіряти актуальну редакцію нормативних актів і фактичні обставини щодо конкретного об’єкта нерухомості.